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Modernisierung

Bei Gebäuden gilt 15-Prozent-Grenze

15.02.2011
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Von Ute Cordes / Wer ein gekauftes Haus modernisiert, um es zu vermieten, kann nicht immer auf sofortige Steuervorteile hoffen. Betragen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten, sind sie nur als normale Abschreibung geltend zu machen.

Seit dem Jahr 2003 gilt: Aufwendungen für Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung, die in den ersten drei Jahren nach dem Anschaffen des Gebäudes erfolgen, zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Der Gesetzgeber nennt dies »anschaffungsnahen Herstellungsaufwand«.

Bereits ein geringes Überschreiten der 15-Pro­zent-Grenze führt dazu, dass eigentlich sofort abzugsfähige Aufwendungen zur Erhaltung als Herstellungskosten gelten und nur über dem Weg der Abschreibung und damit über einen langen Zeitraum Berücksichtigung finden können.

 

Nach dem Wortlaut des Gesetzes sind in die 15-Prozent-Grenze Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten nicht einzubezie­hen. Dies allein führt schon zu einigen Schwierig­kei­ten beim Auslegen des Gesetzes. In der Lite­ratur wird vorwiegend die Auffassung vertreten, dass die Erhaltungsarbeiten nicht tatsächlich jedes Jahr entstehen müssen. Denn es sind kaum Maßnahmen vorstellbar, die üblicherweise jährlich anfallen. Daher sind zum Beispiel Malerarbeiten auszuklammern, die periodisch wiederkehren.

 

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Sache mit einem Urteil aus dem Jahr 2009 noch komplizierter gemacht und die Ausnahmeregelung für die oben beschriebenen Erhaltungsarbeiten quasi ausgehebelt. In dem entschiedenen Fall erneuerte der Kläger unter anderem Fenster, Fensterbänke und Rolladenkästen, setzte neue Zargen und Türen ein, verlegte neue Bodenbeläge, entfernte Holzdecken und installierte Rigipsplatten, verputzte Wände und tapezierte sie neu.

 

Falls der Kläger gehofft hatte, zumindest die entstandenen Malerkosten nach der oben beschriebenen Ausnahmeregelung sofort abziehen zu können, wurde er enttäuscht. Der BFH entschied, dass auch regelmäßig wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind, wenn sie im Rahmen einer umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahme anfallen.

 

Das lässt wenig Spielraum. Denkbar ist eventuell eine zeitliche und sachliche Trennung von einzelnen Bautätigkeiten. Insgesamt lässt sich festhalten: Die steuerliche Beurteilung von Baumaßnahmen ist derart komplex, dass vor dem Beginn von Bauarbeiten ein Besuch bei einem Steuerberater ratsam ist. /

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